خدمات حقوقی دعاوی رهن
قرارداد رهن یکی از مهم‌ترین ابزارهای تأمین مالی و تضمین اجرای تعهدات در نظام حقوقی ایران است. این قرارداد اغلب میان اشخاص حقیقی یا حقوقی بسته می‌شود تا دِینی را که شخصی به دیگری دارد، با وثیقه‌گذاری مالی یا ملکی تضمین کند. رهن در حقوق مدنی ایران احکام و شرایط ویژه‌ای دارد که عدم رعایت آن‌ها می‌تواند موجب بطلان قرارداد یا تضییع حقوق یکی از طرفین شود.
در این صفحه، به‌صورت کامل با مفاهیم حقوقی رهن، انواع آن، شرایط صحت قرارداد، آثار حقوقی، نحوه تنظیم سند رهنی، دعاوی ناشی از رهن و خدمات موسسه حقوقی ما آشنا خواهید شد.
تعریف حقوقی رهن
رهن قراردادی است که به‌موجب آن، مدیون (راهن) مالی را به طلبکار (مرتهن) به‌عنوان وثیقه می‌سپارد تا در صورت عدم ایفای تعهد، طلبکار بتواند از محل فروش آن مال، طلب خود را وصول کند.
مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی: «رهن عقدی است که به‌موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد.» این قرارداد به‌نوعی ابزار اطمینان برای طلبکار است تا در صورت تخلف یا ناتوانی راهن، خسارت مالی خود را جبران کند.
انواع رهن در نظام حقوقی ایران
رهن ملکی (رهن رسمی)
شایع‌ترین نوع رهن، رهن ملک یا املاک مسکونی، تجاری و اداری است که با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود. بانک‌ها نیز برای اعطای تسهیلات بانکی از این نوع رهن استفاده می‌کنند. این نوع رهن، مزایای قانونی از جمله قدرت اجرایی بالا در صورت تخلف راهن دارد.
رهن دستی (رهن غیررسمی)
در این حالت، مال منقول (مانند طلا، ماشین، اسناد) به‌صورت توافقی و بدون تنظیم سند رسمی نزد مرتهن به امانت گذاشته می‌شود. رهن دستی بیشتر در معاملات عرفی بین افراد مورد استفاده قرار می‌گیرد و البته ریسک آن نیز بیشتر است.
رهن بانکی
رهن‌هایی که بانک‌ها برای تسهیلات خود تنظیم می‌کنند و معمولاً دارای فرم‌ها و شرایط خاص بانکی هستند و ثبت رسمی دارند. این نوع رهن تابع مقررات خاص بانک مرکزی و بخشنامه‌های بانکی است.
رهن قضایی
در مواردی دادگاه‌ها برای تأمین حقوق شاکی یا اجرای حکم، دستور توقیف یا رهن مال را صادر می‌کنند. این نوع رهن بیشتر در جریان دادرسی ایجاد می‌شود و با تصمیم قضایی قابل رفع است.
شرایط صحت قرارداد رهن
برای اینکه یک قرارداد رهن از نظر حقوقی صحیح باشد، باید شرایط زیر را داشته باشد:
- قصد و رضای طرفین: قرارداد باید با اراده آزاد و آگاهانه منعقد شود. هرگونه اجبار، اکراه یا فریب باعث بطلان عقد خواهد بود.
- موضوع مال رهنی: مال باید دارای ارزش مالی، قابل تملک و قابل انتقال باشد. مثلاً نمی‌توان اموالی مانند آب یا اموال دولتی را به رهن گذاشت.
- اهلیت طرفین: هر دو طرف باید اهلیت قانونی برای معامله داشته باشند؛ یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند.
قبض مال: مال مرهونه باید به قبض مرتهن درآید. در اموال غیرمنقول این قبض با ثبت رسمی و صدور سند تحقق می‌یابد و در اموال منقول با تحویل فیزیکی مال انجام می‌شود.
آثار و تعهدات ناشی از قرارداد رهن
- حق فروش: مرتهن در صورت عدم پرداخت دین، حق دارد با حکم دادگاه مال مرهونه را به فروش برساند و طلب خود را از محل آن تأمین کند.
- حق نگهداری: مرتهن باید مال مرهونه را با دقت نگهداری کند. در صورت تلف یا آسیب به مال، مسئولیت جبران دارد.
- ممنوعیت نقل و انتقال: راهن حق فروش یا انتقال مال مرهونه را ندارد مگر با رضایت مرتهن.
- لزوم بازگرداندن مال: پس از پرداخت دین، مرتهن موظف است مال مرهونه را فوراً به راهن بازگرداند.
- عدم تملک: مرتهن نمی‌تواند مالک مال مرهونه شود، مگر با حکم دادگاه یا رضایت طرفین به صورت انتقال صوری.
دعاوی شایع در قراردادهای رهن
اختلاف بر سر مالکیت مال مرهونه
اگر راهن مالک واقعی مال نباشد، قرارداد از نظر حقوقی فاقد اعتبار است. این مسئله در مواردی که ملک مورد رهن در مالکیت مشترک یا وارثان است، بسیار شایع است.
خودداری مرتهن از فک رهن
در مواردی پس از تسویه کامل بدهی، مرتهن از انجام فک رهن امتناع می‌کند. در این صورت راهن می‌تواند دادخواست الزام به فک رهن طرح کند.
فروش مال مرهونه بدون حکم دادگاه
در بسیاری از دعاوی، مرتهن بدون طی تشریفات قانونی اقدام به فروش مال مرهونه می‌کند که این عمل غیرقانونی بوده و حتی ممکن است مصداق خیانت در امانت باشد.
عدم تنظیم سند رسمی رهن
در رهن اموال غیرمنقول، بدون سند رسمی قرارداد از نظر قانون قابل پیگیری نیست. بسیاری از دعاوی مربوط به اثبات رهن، از همین محل ناشی می‌شوند.
رهن مال غیر یا رهن فضولی
در این موارد، شخص بدون داشتن اختیار، مالی را به رهن می‌گذارد. در صورت اعتراض مالک اصلی، این قرارداد باطل خواهد بود و قابل پیگرد کیفری نیز هست.
مراحل تنظیم سند رسمی رهن
۱. توافق کتبی و اولیه درباره مبلغ دین و مشخصات مال مورد رهن
۲. اخذ استعلام ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک
۳. حضور طرفین در دفترخانه رسمی برای تنظیم سند رهنی
۴. تنظیم متن قرارداد با ذکر شرایط طرفین و مدت رهن
۵. امضای سند رسمی توسط راهن، مرتهن و سردفتر رسمی
۶. ثبت سند در سامانه ثبت اسناد و تحویل نسخه رسمی به طرفین
تماس با وکیل متخصص در قراردادهای رهن
در صورت نیاز به تنظیم، بررسی یا پیگیری دعاوی مرتبط با رهن، حضور یک وکیل با تجربه در حوزه قراردادها ضروری است. وکلای متخصص موسسه ما آماده‌اند تا با بررسی دقیق اسناد و شرایط پرونده، بهترین مسیر حقوقی را برای حفظ منافع شما انتخاب کنند. از مرحله مشاوره تا اجرای حکم، در کنار شما خواهیم بود.
سوالات متداول
خیر، مگر در موارد خاص و با رضایت مرتهنین که عملاً پیچیدگی‌های زیادی دارد.
در اموال منقول بله، ولی در اموال غیرمنقول از نظر قانونی معتبر نیست.
بله، گاهی مالک برای تضمین اجرای پروژه، ملک را به شریک سازنده رهن می‌دهد.
بله، ولی این شروط نباید خلاف نظم عمومی یا قوانین آمره باشند.
مرتهن باید بلافاصله پس از تسویه بدهی، اقدام به فک رهن نماید. در صورت تأخیر، راهن می‌تواند الزام او را از دادگاه بخواهد.